太古仓创意时尚园区仍需集聚人气。 张志韬 摄

珠影老厂变身“珠影文化创意产业园”，人民印刷厂成了“印刷文化创意园”，华南缝纫机厂和五羊本田（广州）分公司的旧厂房蜕变为“广州联合交易园区”。加上已经建成的T.I.T国际服装创意园，以及正在推进的珠啤二期、广百海港城，近两年，广州海珠区的旧厂房“退二进三”改造项目如雨后春笋般崛起。

作为曾经的工业老区，众多失去效益和活力的工厂曾经是海珠区沉重的包袱；可凭借近年来的“退二进三”，曾经濒临倒闭的工厂、气死沉沉的厂房正焕发出新的生机。可是，“转了”是否就意味着“活了”？企业在蜕变的过程中又存在着什么样的“转型焦虑”？带着这些问题，记者近日通过走访，揭示出一条旧厂房“退二进三”的“海珠之路”。

南方日报记者 曾妮 见习记者 张姝琪

1问

“后发劣势”如何转变为“后发优势”？

腾出136万平方米发展用地，带出三大簇群经济

海珠区面积90.45平方公里，是广州市原来的“老四区”之一，也是传统的工业区，给人的印象是工厂林立，产业效能低下。“宁要河北一张床，不要河南一套房”，就是旧时海珠区的尴尬写照。

2010年，海珠区成立区更新办，负责统筹全区“三旧”（旧厂、旧村、旧居民区）改造。区更新办接过的“家底”是：全区在2015年前要完成95家企业“退二进三”任务，占全市总数的1/3。（全市2015年前完成303家企业“退二进三”）

这些面临“退二进三”的工业企业，大多数或因污染问题已不适合继续留在中心城区，或因产业升级跟不上脚步而衰落甚至濒临倒闭。例如，新港中路旁的原广州纺织机械厂，年产值仅1130万，每年亏损500多万，2002年面临倒闭。

区更新办统筹旧厂改造两年以来，通过“退二进三”、“三旧”改造，海珠区70家“退二”工业企业已关停或搬迁，完成市下达的2015年前95家“退二”任务的73.7%，腾出约136万平方米发展用地。

经过“腾笼换鸟”，许多老工业企业引入了相关服务产业，从传统制造业向现代服务业转型。珠影老厂变身“珠影文化创意产业园”，人民印刷厂成了“印刷文化创意园”，华南缝纫机厂和五羊本田（广州）分公司的旧厂房摇身一变，蜕变为“广州联合交易园区”。

在市场经济大潮中日渐沉寂的工业厂区，现在成了海珠区冉冉升起的“产业明星”。海珠区更新办主任黄锦荣说，由旧厂改造带出了海珠区的三大簇群经济，包括：新港路文化创意科技产业带、琶洲会展总部功能区、工业大道江南大道商圈。

工业大道曾经是广州工业的标志。将近6公里长的道路两旁云集了广州造纸厂、广东轻工机械厂、广州电池厂、广州自行车厂等30多家中大型企业，曾生产出闻名遐迩的虎头牌电池、华南缝纫机、万宝冰箱、五羊自行车等名牌产品。而现在，“工业大道无工业”，大多数工厂企业已经转移搬迁或停产倒闭。考虑到海珠区西部地区缺乏服务配套，通过旧厂改造，这里建设了广昊商务港、骏怡、燕汇广场、太古仓、T.I.T润政广场等一批商业配套项目，培育海珠西部地区消费新商圈，使之与相对成熟的江南西购物商圈相互呼应。

黄锦荣说，海珠区已经意识到，过去沉重的工业企业包袱，现在正日益成为海珠区的“后发优势”市中心宝贵的发展空间。只要盘活利用好这些资源，适当引进第三产业，它们将“在单位面积内创造出更高的价值”。

2问

如何克服“土地冲动”？

引导企业利益和大局利益走向平衡

据黄锦荣介绍，海珠区旧厂改造主要分为三种模式：

一是公益征收。对主要的观光景点及交通节点周边的旧厂建筑物进行成片拆除，改造为公共绿地、休闲公园及文化广场等城市客厅，如电视塔南广场（新中国船厂）、赤岗塔公园（省建筑机械厂西厂区）。

二是拆除重建、修旧如旧。指导具备改造条件的旧厂企业，对无保留价值的建筑拆除重建改造，对富有工业时代特色的旧厂建筑、工业遗产等实施选择性保护开发，实施“退二进三”、“修笼换鸟”，如广州T.I.T、太古仓、广州联合交易园等项目。

三是政府收储，公开出让。对控规为居住用地的旧厂地块，实行政府收储、公开出让。如中国水产广州建港工程公司大沙围、广东茶叶进出口有限公司等旧厂地块，将通过政府收储、整体规划，由政府统筹开发，实现高效节约集约用地。

不仅是政府看到了工厂企业土地的价值，企业更是跃跃欲试。在正在推进和即将开展的新一批旧厂改造中，海珠区大多数企业选择了“自主改造”。这一类企业面临两个选择：一是不转变工业用地性质，在原厂房的基础上进行改造，但不能提高容积率；二是转为商业用地，但要耗费巨资“补地价”。

广州联合交易园区属于前者。该园区前身是华南缝纫机厂和五羊本田（广州）分公司的生产厂房。改造后占地面积为15万平方米，园区综合容积率为0.98，与改造之前基本一致。去年11月底，广州市人大常委会就全市三旧改造工作组织集中视察，曾来到联合交易园。园区有关负责人谈到发展困难时曾指出，由于该园区一期属于原址改造，不转变土地性质，因此不能更改容积率。园区发展空间不够，他们只能另想办法，如该园区的时尚发布中心就是通过增加夹层解决了办公用房。但随着更多企业的入驻，未来办公楼、停车位肯定不够用，幸好园区第二期将通过部分拆除重建及原状保留相结合，按照控规规划的商业使用用途和容积率实施改造。

珠影文化创意产业园希望自己属于后者。该园区办公室有关负责人说，只有转变用地性质，园区物业才有土地使用权证，这就要补缴土地出让金，而珠影要缴纳的土地出让金肯定上亿。值不值？该负责人斩钉截铁地说：“当然值！”据了解，珠影旧厂房地块位于广州市新中轴线南段边上，区位优势无可比拟，改造为园区后的经营收益必定非常可观。

面对企业的种种“土地冲动”，海珠区方面要求，企业转型升级必须符合区指定的产业发展方向，并与城区周边规划相契合。这在一定程度上限制了企业急于兑现土地价值的短视行为。黄锦荣说，他们一直在努力兼顾经济利益和社会利益、短期利益和长期利益、局部利益和大局利益的平衡，强调政府引导，并主动与企业互动，达成共识。例如一些企业只顾短期利益，以为在园区开个大排档就可以盈利，政府必须对其加强引导。

黄锦荣强调，转型升级的途径并非只有通过提高土地使用率，而应该提高土地使用效率。在一些转型园区，他们甚至引导企业抽疏园区建筑，让出公共配套空间和绿地空间。如联合交易园区，在现有的面积上抽疏，腾出空间做工业博物馆及绿化广场。“我们用实际例子告诉企业，密集的园区不一定能吸引高端产业，他们更喜欢开阔的、人性化的园区。”

3问

“转了”是否就能“活”？

旧厂改园区须避免同质化竞争

2011年8月14日上午，胡锦涛总书记来到广州T.I.T纺织服装创意园考察。此时，原本已经面临倒闭的纺织机械厂经过改造，已蜕变为服装创意梦工场，引进服装设计、发布、品牌推广等相关服务业。原旧厂房用地得到盘活，租金200多元/平方米，仅租金收入每年就超过5000万元，就业人数由改造前的1400多人增加至3000人，年带动相关产值150亿。

在记者走访过程中，大部分转型后的工业企业表示，转型确实给老厂注入了新的生机和活力。

位于海珠区燕子岗南路的广州市人民印刷厂，目前已经悄然变身成一个“包装印刷文化创意产业园”，主要的印刷生产将逐步搬到花都区和白云区，而位于海珠区的老厂区则改造为广东省第一个印刷文化创意产业园。

人民印刷厂厂长贺政国介绍说，现在各种旧厂转型形成的“文化创意园”遍地开花，他们认为自己应该侧重于本业，做强与印刷相关的创意设计产业以及印刷防伪技术的研发。自2010年启动转型以来，人民印刷厂裁了近一半人，淘汰了落后产能，销售额却比2010年增长了48%，进入了中国印刷百强企业的行列。

但转型之路并非一帆风顺。近日，记者走进海珠区最早转型的太古仓创意时尚园区。在此经营红酒生意的店主告诉记者，太古仓建成以后人气并不算旺，如果不是节假日，红酒店一天只接待三到五个客人。太古仓开发商广州港集团一位内部人士坦言，太古仓建成后确实存在人气难集聚的问题，主要是受交通不便的制约。目前太古仓最受欢迎的是影院项目，他们希望通过影院集聚人气，打出知名度。

广东省社会科学院教授丁力直言，转了，不一定意味着“活了”。把制造业升级为生产型服务业的思路是好的，但是也应该“量力而为”。旧厂房改造升级“有成功的，但更多的倒下了”。在旧厂改造中，许多企业定位雷同，动辄是“创意产业园”，大多数不过是找了几家设计企业在内“摆摊”。他建议，广州市政府对全市旧厂房升级改造应进行扎实的调研，才能帮助企业找到转型的空间和方向，否则改造就是一盘散沙，陷入“大干快上”、同质化竞争的局面。

据了解，海珠区面临改造的旧厂房约300多个，能够盘活用地约750万平方米，目前完成的只是一小部分，未来还有很大的发展空间。下一步，海珠区重点打造的旧厂改造项目还有珠江啤酒厂“琶醍”滨水休闲带二期，位于洛溪桥一带的广百海港城，以及T.I.T科贸园等重点项目。

黄锦荣指出，通过旧厂改造，海珠区吸引一批研发机构集聚和服务业进驻，将极大提升海珠科技创新能力，推进经济新增长点的培育，优化了城区环境，必将进一步优化城区人口结构。“这不仅仅是环境再造，更多的是一种生活再造。”